ПОСТАНОВА 09 грудня 2021 року, Справа № 926/124/20, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Банаська О. О. - головуючого, Картере В. І., Пєскова В. Г., https://reyestr.court.gov.ua/Review/102735596
У 2006році між Укрексімбанком як
іпотекодержателем та ТзОВ "БТ "Рязань" (далі-Боржник) як
іпотекодавцем укладено іпотечні договори, відповідно до яких на виконання кредитних зобов`язань Боржник передав в
іпотеку Банку належні йому на праві власності нежитлові будівлі. Згодом була
відкрита справа про банкрутство Боржника, в якій Укрексімбанк був визнаний
кредитором на суму 21,4 млн грн, які забезпечені іпотекою (далі-об’єкт нерухомості). У справі про банкрутство між Боржником та ТзОВ
"Рязань-Інвест" (Інвестор) був укладений інвестиційний договір
від 18.07.2012, за умовами якого пайовики зобов`язалися завершити будівництвом об`єкт
нерухомості (реконструкцію), прийняти в експлуатацію та за власний рахунок
оформити право власності на майно, що належить кожному відповідно до умов цього
договору, який вступає в силу з моменту затвердження плану санації Боржника і
діє до прийняття об`єкта в експлуатацію та оформлення права власності на частки
сторін. Згодом між Боржником та
кредиторами було укладено мирову угоду, затверджену ухвалою місцевого г/с від
25.02.2016, якою сторони погодили, що ухвала г/с про затвердження мирової угоди
є правовстановлюючим документом на право власності Інвестора на
відповідні активи боржника, визначені згідно з угодою про проведення
розрахунків від 08.02.2016, а саме об`єкт незавершеної реконструкцією
нежитлової будівлі Боржника, з відсотком готовності 83 % . Мирова угода була затверджена ухвалою г/с від
25.02.2016 та в подальшому скасована
ВГСУ постановою від 09.08.2016). В день коли була затверджена мирова угода, а
саме 25.02.2016, державний реєстратор внесла до ДРРПНМ запис про припинення
права власності Боржника на нерухоме майно у зв`язку із знищенням об`єкта
нерухомого майна та проведенням державної реєстрації припинення права власності
на нього та запис про закриття об`єкта нерухомого майна у зв`язку із
знищенням. Незавершений будівництвом
об’єкт Інвестор продав ТОВ “Черновіц Плаза” по договору купівлі- продажу від 29.02.2016,
який в судовому порядку у 2019 році визнаний недійсним та визнано незаконним з дня прийняття і скасовано рішення
державного реєстратора про проведення державної реєстрації права власності за Інвестором
на незавершене будівництво готовністю 83 %. Укрексімбанк
у січні 2020 року звернувся до г/с з позовом до ТзОВ "Черновіц
Плаза", в якому просив визнати за Банком право іпотеки на незавершене
будівництво, державному реєстратору
внести відповідні записи до ДРРПНМ щодо скасування
реєстраційної дії від 25.02.2016 стосовно внесення до ДРРПНП запису про
припинення права власності Боржника (ТзОВ "БТ "Рязань") на
нерухоме майно. За твердженням Укрексімбанку, обставини щодо реєстрації за Інвестором
права власності на спірне майно, без реєстрації права за Боржником (ТзОВ
"БТ "Рязань"), яким було проведено комплекс заходів з
реконструкції переданої в іпотеку будівлі, свідчать про порушення прав Укрексімбанку
як іпотекодержателя зумовлене зміною предмета іпотеки з подальшим його
відчуженням інвестором без згоди банку на користь Відповідача, який
зареєстрував відповідне майно за собою та передав його в іпотеку ПАТ
"Діамантбанк". Місцевий г/с Рішенням від 12.01.2021, яке залишене
без змін апеляційним г/с (постанова від 10.08.2021) у задоволенні позову Банку
відмовив, мотивуючи відмову відсутністю порушеного права позивача за захистом
якого він звернувся з позовом до суду, оскільки право банку як іпотекодержателя
щодо спірного об`єкта нерухомого майна відновлено у повному обсязі шляхом
внесення до ДРРПНМ записів про іпотеку та заборону згідно іпотечних договорів
від 25.01.20026 та від 01.06.2006 і внаслідок скасування рішення
державного реєстратора про проведення державної реєстрації права власності за
ТзОВ "Рязань-Інвест" на незавершене будівництво готовністю 83 %. Верховний Суд скасував судові рішення
нижчих судів і направив справу на новий розгляд, вказавши на передчасність висновків
щодо поновлення порушеного права позивача, оскільки вони зроблені без
урахування (перевірки) наявності/відсутності дійсності таких обставин
(зареєстрованого права іпотеки на спірне нерухоме майно за позивачем) та звернв
увагу на існування 2 записів з
різними реєстраційними номерами щодо об`єкта нерухомого майна: 1) із
зазначенням власником нерухомого майна Відповідача та запис про
іпотеку цього майна від 10.03.2016 із зазначенням іпотекодержателем майна
ПАТ "Діамантбанк"; 2) запис щодо об`єкта нерухомого
майна , в якому відсутня інформація щодо власника
майна та наявна інформація про державну реєстрацію іпотеки із
зазначенням іпотекодавцем нерухомого майна-Боржника та іпотекодержателем- Позивача
("Укрексімбанк").
Висновки щодо застосування
норм права
100. Незалежно від того, чи були внесені
зміни до договору іпотеки у зв`язку з перебудуванням, добудовою тощо предмета
іпотеки, чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію.
101. У випадку якщо позивач вважає, що
іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту є звернення позивача
з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після
набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до
відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя.
102. Обов`язком суду при розгляді справи є
дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин
справи та оцінки доказів. З`ясування відповідних обставин має здійснюватися із
застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених ст.86 ГПК України щодо
відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного
доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв`язку доказів у їх
сукупності.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
48.
ВП ВС у п.9.8 постанови від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17
(провадження № 12-44гс20) зазначила, що у випадку якщо позивач вважає,
що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту є звернення
позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного
майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову
до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про
іпотекодержателя.
49.
Тож заявлена позивачем вимога про визнання за ним права іпотеки на спірне
нерухоме майно є належним та ефективним способом захисту порушеного права.
50. Відповідно до ст.1
Закону України "Про іпотеку" (в
редакції, чинній на момент укладення договорів іпотеки від 25.01.2006 та
01.06.2006) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном,
що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким
іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою
зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки
переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим
Законом.
51. Згідно із ч.1 ст.5 Закону
України "Про іпотеку" (в редакції,
чинній на момент укладення договору іпотеки від 25.01.2006 та 01.06.2006 ) предметом
іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві
господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне
підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем
і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме
майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у
натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
52. Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є
дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії
іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов`язання
відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею
вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи
вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у
встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації
іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме
майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над
вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до
моменту державної реєстрації іпотеки. Пріоритет права іпотекодержателя на
задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно
зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на
передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації
іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають
задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації
(ч.4 - 6 ст.3 Закону України
"Про іпотеку" (в редакції, чинній на
момент укладення договорів іпотеки від 25.01.2006 та 01.06.2006).
53. Частиною 3 ст.5 Закону
України "Про іпотеку" (в редакції,
чинній на момент укладення договорів іпотеки від 25.01.2006 та 01.06.2006)
визначено, що частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише
після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий
об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється
на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була
приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без
реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
54. Незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у
зв`язку з перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки, чи ні, іпотека
поширюється й на таку реконструкцію (див. висновок, викладений у постановах
КГС ВС від 18.04.2018 у справі № 910/4650/17, від 10.12.2019 у справі №
910/15584/16, постанові КЦС ВС від 04.10.2021 у справі № 686/28888/19).
55. Згідно із ч.1, 2 ст.23
Закону України "Про іпотеку" (в
редакції, чинній на момент укладення договорів іпотеки від 25.01.2006 та
01.06.2006) у разі переходу права власності (права господарського відання) на
предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку
спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного
нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена
інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право
власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права
і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах,
що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
56. Отже, іпотека є специфічним видом забезпечення виконання
зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його
власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом
іпотеки. Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності, як право
розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору. Особливістю
цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна
іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно
кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання
відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного
зобов`язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки (див. рішення КСУ від 14.07.2020 у справі № 8-р/2020).
74. …висновки судів попередніх інстанцій щодо поновлення порушеного
права позивача є передчасними, зробленими без урахування (перевірки)
наявності/відсутності дійсності таких обставин (зареєстрованого права іпотеки
на спірне нерухоме майно за позивачем).
75. Відповідно до ч.1, 2 ст.182
ЦК України право власності та інші речові права
на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення
підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною,
здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про
реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
76. У справі, що розглядається позивач просить визнати предметом
іпотеки відповідно до договорів іпотеки від 25.01.2006 та 01.06.2006 -
незавершене будівництво, відсоток готовності 83 %, що знаходиться за
адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 56.
77. Водночас, з ДРРПНМ та Реєстру прав
власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон
відчуження об`єктів нерухомого майна вбачається існування
2 записів з різними реєстраційними номерами щодо об`єкта нерухомого
майна, що знаходиться за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 56:
1) запис щодо об`єкта нерухомого
майна реєстраційний номер № 860131273101, в якому
наявний запис про право власності від 29.02.2016 № 13490447 із
зазначенням власником нерухомого майна ТзОВ "Черновіц Плаза" та
запис про іпотеку цього майна від 10.03.2016 № 13617709 із зазначенням іпотекодержателем
майна ПАТ "Діамантбанк";
2) запис щодо об`єкта нерухомого майна реєстраційний
номер №
860063373101, в якому відсутня інформація щодо
власника майна та наявна інформація про державну реєстрацію іпотеки із
зазначенням іпотекодавцем нерухомого майна - ТзОВ "БТ
"Рязань" та іпотекодержателем - АТ
"Укрексімбанк".
78. Відповідно до висновків ВП ВС відомості державного реєстру прав
на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто
державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням
наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої
особи (пункт 6.30 постанови ВП ВС від 02.07.2019 у справі № 48/340
(провадження № 12-14звг19), пункт 4.17 постанови ВП ВС від 12.03.2019 у
справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18).
79. Отже, на час вирішення спору у Державному реєстрі прав власності
на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна, що знаходиться за
адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 56
(реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 860131273101) наявні два
різні реєстраційні записи з відмінними реєстраційними номерами нерухомого майна,
в яких наявна протилежна між собою інформація щодо власника та іпотекодержателя
майна.
80. Разом з тим, як вказувалось вище ТзОВ "Черновіц
Плаза" набуло право власності на об`єкт незавершеного
будівництва готовністю 83 % за
адресою: м.
Чернівці вул. Червоноармійська, 56, на підставі договору
купівлі-продажу, укладеного 29.02.2016 між ТзОВ "Рязань-Інвест" та
ТзОВ "Черновіц Плаза", який було визнано недійсним в судовому
порядку.
81. У свою чергу підставою набуття права власності ТзОВ
"БТ "Рязань" на спірне майно є мирова угода
затверджена ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 25.02.2016 у
справі № 5027/1297-б/2011 про банкрутство ТзОВ "БТ
"Рязань", яка разом із прийнятою за результатами її апеляційного
перегляду постановою суду апеляційної інстанції від 04.04.2016 скасована
постановою Вищого господарського суду України від 09.08.2016 у
зазначеній справі.
82. Проте наведене суди попередніх інстанцій залишили поза увагою та
без жодної правової оцінки.
90. Не з`ясувавши відповідних обставин та не дослідивши пов`язані з
ними докази, суди попередніх інстанцій допустили порушення норм процесуального
права, а саме ст.13, 86, 269 ч.5 ст.236 ГПК України,
щодо повного та всебічного дослідження обставин, доказів та аргументів сторін,
що мають значення для правильного розгляду позовних вимог про визнання
за АТ "Укрексімбанк" права іпотеки на незавершене будівництво,
відсоток готовності 83 %, що знаходиться за адресою: м. Чернівці, вул. Героїв
Майдану, 56.
96. Під час нового розгляду справи, господарському суду слід взяти
до уваги викладене у цій постанові, вжити всі передбачені законом заходи для
всебічного, повного і об`єктивного встановлення обставин справи, прав і
обов`язків сторін, надавши оцінку заявленим вимогам позивача із урахуванням
наведеного вище у цій постанові, зокрема існування 2 записів з різними
реєстраційними номерами щодо об`єкта нерухомого майна, що знаходиться за
адресою: м. Чернівці, вул. Героїв Майдану, 56 (реєстраційний номер №
860131273101 та реєстраційний номер № 860063373101), в яких наявна протилежна
між собою інформація щодо власника та іпотекодержателя майна, а також
з`ясування та ідентифікації майна власником якого є відповідач тому майну, яке
було передано ТзОВ "БТ "Рязань" в іпотеку позивачу за договорами
іпотеки від 25.01.2006 та від 01.06.2006 № 7106Z8 та № 7106Z48 відповідно.
97. В залежності від встановленого та у відповідності з чинним
законодавством розглянути вимоги АТ "Укрексімбанк" з належним
обґрунтуванням мотивів та підстав такого розгляду в судовому рішенні.
