ПИТАННЯ СКАСУВАННЯ ЗАПИСУ ПРО ПРАВО ВЛАСНОСТІ ЗАБУДОВНИКА НА НЕДОБУДОВАНИЙ ЖИТЛОВИЙ БУДИНОК ТА ПРИПИНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ ЗАБУДОВНИКА

ПОСТАНОВА 05.10.2021, Справа №  908/6167/15 (908/1348/20), Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Білоуса В.В. - головуючого, Пєскова В.Г., Ткаченко Н.Г., https://reyestr.court.gov.ua/Review/100456078

---

В межах справи про банкрутство, провадження  у якій було відкрито 27.01.2016, а 02.05.2018 Боржника визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру,  у травні 2020 ОСОБА_4 звернулася до г/с з позовом, у якому просила скасувати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис від17.10.2012 про право власності Боржника на недобудований ж/б і припинити право власності Боржника на цей об`єкт.  Позовні вимоги мотивовані тим, що у складі незавершеного будівництва, право власності на яке зареєстровано за Боржником, знаходиться майно, обмежене правоочікуванням позивача; загалом, в об`єкт вклали кошти більше 250 інвесторів-фізичних осіб на суму понад 200 млн. грн. Підставою позову зазначалося  порушення відповідачами вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (надалі Закон про реєстрацію), та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений ПКМУ від 22.06.2011 № 703 (надалі - порядок реєстрації), в редакціях, що були чинними на час здійснення оскаржуваної реєстрації. Місцевий г/с рішенням від 23.09.2020 позов задовольнив, встановивши порушення п. 74 Порядку реєстрації  (дозвіл на виконання будівельних робіт від 18.10.2012 був виданий після реєстрації права власності Боржника на об`єкт незавершеного будівництва), та встановив відсутність доказів продовження строку оренди земельної ділянки для розташування багатоповерхового житлового комплексу (договір оренди укладався на 10 років, закінчився, а згідно умов  договору фактичне продовження користування майном після закінчення строку його дії не є підставою для поновлення договору). Апеляційний г/с постановою від 12.05.2021 ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив, вказавши, що державна реєстрація не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно; законодавство України не містить такої підстави припинення права власності, як порушення правил реєстрації речових прав, а тому висновки місцевого г/с щодо підстав припинення права власності Боржника на об`єкт недобудованого ж/б, у зв`язку з порушенням порядку реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не ґрунтується на нормах діючого законодавства. Також апеляційний г/с вказав на недоведеність порушення, невизнання або оспорення спірним реєстраційним записом прав, свобод чи інтересів позивача, враховуючи, зокрема,  відсутність доказів набуття ОСОБА_4 права власності на квартиру  та зазначаючи, що реєстраційний запис про право власності Боржника не порушує права позивача, як власника майнових прав на квартиру; ОСОБА_4, як один з інвесторів має заінтересованість перебування об`єкта незавершеного будівництва, побудованого за рахунок інвесторів у його забудовника. Верховний суд з висновками апеляційного суду не погодився, вказав, що відповідно до ч.3 ст.331 ЦК України особи, які здійснювали фінансування будівництва можуть вважатися власниками матеріалів і обладнання, які використовують в процесі будівництва; у цій справі судами не встановлено, що Боржником здійснювалось фінансування незавершеного будівництва і виготовлення (створення) речі за власні кошти і що річ виготовлена (створена) ним зі своїх матеріалів,  а отже суд апеляційної інстанції, приймаючи оскаржуване судове рішення, залишив поза увагою зазначені обставини порушення п.п.3 п. 74 Порядку №703 та ч. 3 ст.331 ЦК України під час проведення державної реєстрації права власності від 17.10.2012 на недобудований житловий будинок… Разом з тим суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про порушення п.74 Порядку № 703 під час проведення державної реєстрації права власності від 17.10.2012 № 3219 за Боржником; те, що суд  першої інстанції не зазначив про порушення вимог ч.3 ст.331 ЦК України, не призвело до ухвалення неправомірного рішення. Також ВС зазначив, що у позивача виникло право очікування на житло і що суд апеляційної інстанцій дійшов помилкового висновку, що реєстраційний запис про право власності Боржника на об`єкт незавершеного будівництва не порушує майнове право "право очікування" ОСОБА_4 отримати право власності на нерухоме майно, розташоване у цій недобудові, як власника майнових прав на квартиру.  

---

Позиція Верховного Суду

29. Відповідно до ст.190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

30. Відповідно до ст.1 Закону України "Про іпотеку" об`єкт незавершеного будівництва - об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

31. Згідно ст.1 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект.

32. Відповідно до ч.3 ст.2 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиційна діяльність забезпечується шляхом реалізації інвестиційних проектів і проведення операцій з корпоративними правами та іншими видами майнових та інтелектуальних цінностей.

33. За змістом ч.2 ст.5 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності.

34. Згідно з ч.3 ст.7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" за рішенням інвестора права володіння, користування і розпорядження інвестиціями, а також результатами їх здійснення можуть бути передані іншим громадянам та юридичним особам у порядку, встановленому законом. Взаємовідносини при такій передачі прав регулюються ними самостійно на основі договорів.

35. За ч.5 ст.7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

36. Відповідно до ч.1 ст.316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

37. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ст.317 ЦК України).

38. В силу положень ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

39. Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

40. Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований ст.331 ЦК України, за приписами частини другої якої право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

41. Одночасно ч.3 ст.331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (абзац перший). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

42. Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав регулюються, у тому рахунку, Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на час проведення спірної реєстрації).

43. Згідно з приписами ч.2 ст.15 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на час проведення спірної реєстрації) перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються КМУ у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

44. Державна реєстрація прав на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться у порядку, встановленому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше, з урахуванням особливостей, визначених Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим ПКМУ від 22.06.2011 № 703 (далі - Порядок № 703, в редакції, що діяла чинній на час проведення спірної реєстрації), з урахуванням пункту 4 Прикінцевих а Перехідних положень Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України.

45. Згідно п.74 Порядку №703 для проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва заявник подає органові державної реєстрації прав: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, та завірену в установленому порядку копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії; 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; 3) документи, що зазначені у пункті 28 цього Порядку.

46. Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно заявник, крім документів, що зазначені у п.27 цього Порядку, подає органові державної реєстрації прав копії документів, що зазначені у п.9 цього Порядку (п. 28 Порядку № 703).

47.Пунктом 27 Порядку №703 встановлено перелік документів, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

48. Як встановлено судами попередніх інстанцій, фінансування будівництва здійснювалось за рахунок фізичних і юридичних осіб (п.14.9. постанови).

49. Відтак, відповідно до ч.3 ст.331 ЦК України особи, які здійснювали фінансування будівництва можуть вважатися власниками матеріалів і обладнання, які використовують в процесі будівництва.

50. У цій справі судами першої та апеляційної інстанцій не встановлено, що боржником здійснювалось фінансування незавершеного будівництва і виготовлення (створення) речі за власні кошти і що річ виготовлена (створена) ним зі своїх матеріалів.

51. Отже, суд апеляційної інстанції, приймаючи оскаржуване судове рішення, залишив поза увагою зазначені вище обставини порушення п.п.3 п. 74 Порядку № 703 та ч. 3 ст.331 ЦК України під час проведення державної реєстрації права власності від 17.10.2012 № 3219, книга 16 на недобудований житловий будинок… .

52. Разом з тим суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про порушення п.74 Порядку № 703 під час проведення державної реєстрації права власності від 17.10.2012 № 3219 за Боржником.

---

Щодо майнового інтересу ОСОБА_4 стосовно об`єкту незавершеного будівництва, запис про реєстрацію якого оскаржується

---

54. Судом апеляційної інстанції встановлено, що ОСОБА_4 належать майнові права на квартиру АДРЕСА_2 для фінансування будівництва якого залучались кошти від фізичних та юридичних осіб.

55. Судами першої та апеляційної інстанцій не встановлено, що боржником здійснювалось фінансування незавершеного будівництва і виготовлення (створення) речі за власні кошти і що річ виготовлена (створена) ним зі своїх матеріалів. Водночас, спірна реєстрація права власності від 17.10.2012 № 3219 за ТОВ "Константа" відбулась з порушенням п.74 Порядку №703 та ч.3 ст.331 ЦК України.

56. Суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України (стаття 4, 5 ЦПК України).

57. У ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17.07.1997 року  № 475/97-ВР і яка для України набрала чинності 11.09.1997 року (далі - Конвенція), закріплено право на справедливий суд.

58. З огляду на приписи ч.1 ст.9 Конституції України, ст.10 ЦК України Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства.

59. Згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

60. Концепція "майна" у розумінні ст.1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном" (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі "Броньовські проти Польщі" (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

61. У контексті ст.1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути у тому числі "легітимні очікування" та "майнові права" (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії" (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland), заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

62. Відповідно до вимог ст.1 та ч.5 ст.7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" та частини 3 статті 331 ЦК України, у позивача виникло право очікування на житло.

63. Отже, суд апеляційної інстанцій дійшов помилкового висновку, що реєстраційний запис про право власності ТОВ "Константа" на об`єкт незавершеного будівництва, що знаходиться по АДРЕСА_1 не порушує майнове право "право очікування" ОСОБА_4 отримати право власності на нерухоме майно, розташоване у цій недобудові, як власника майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 .

64. Крім того, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, яким встановлено, що початком перебігу строку позовної давності є 24.10.2019, відтак підстави для застосування позовної давності в порядку ст.267 ЦК України.

65. Суд апеляційної інстанції залишив поза увагою обставини, щодо порушення п.74 Порядку № 703 та ч.3 ст.331 ЦК України під час проведення державної реєстрації права власності від 17.10.2012 № 3219, книга 16 на недобудований житловий будинок, з реєстраційним номером майна 37914218, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 та дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позову.

66. Водночас те, що суд першої інстанції не зазначив про порушення вимог ч.3 ст.331 ЦК України, не призвело до ухвалення неправомірного рішення.

ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМ АУКЦІОНУ З ПРОДАЖУ НЕДОБУДОВАНОГО Ж/БУДИНКУ. ПИТАННЯ ПРАВА БОРЖНИКА ПРОДАТИ ЙОГО, ЯК "ОБ`ЄКТ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА" ТА ПИТАННЯ “ЛЕГІТИТИМНИХ ОЧІКУВАНЬ” (МАЙНОВИХ ПРАВ) ФІЗИЧНИХ ОСІБ-ІНВЕСТОРІВ

ПОСТАНОВА 28.09.2021, Справа №  908/6167/15 (908/1258/20), Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Білоуса В.В. - головуючого, Пєскова В.Г., Ткаченко Н.Г., https://reyestr.court.gov.ua/Review/100214071

---

В межах справи про банкрутство Боржника, провадження у якій було відкрито 27.01.2016, а 02.05.2018 Боржника визнано банкрутом, судами розглядалися вимоги шести фізичних осіб про визнання недійсними результатів електронного аукціону (відкритих ЕТ, другого повторного аукціону), оформленого   ТОВ "Держзакупівлі.Онлайн" протоколом від 12.05.2020 про проведення аукціону з продажу майна Боржника, яке складається з недобудованого ж/б, з визначенням переможця торгів. Фізичні особи були кредиторами з визнаними судом грошовими вимогами, підставою для визнання недійсними результатів аукціону вказували здійснення продажу майна з порушенням їх прав через наявність у них майнових права на окремі площі в об`єкті будівництва, оскільки об`єкт будівництва, обмежений правом очікування позивачів. Загалом, в об`єкт незавершеного будівництва були вкладені кошти більше 250 інвесторів-фізичних осіб на суму понад 200 млн. грн. Крім того, позивачі вказували, що під час проведення оскаржуваного аукціону було порушено встановлений порядок його підготовки та проведення, в тому числі неповідомлення членів комітету кредиторів про скликання комітету кредиторів для затвердження умов продажу, проведення засідання комітету кредиторів за відсутності його членів, не повідомлених належним чином про час, місце, порядок денний, умови продажу. Місцевий г/с рішенням від 14.09.2020 позов задовольнив, дійшовши наступних висновків:

- оголошення про проведення оскарженого аукціону містить суперечності, які не забезпечили можливості прийняти участь в аукціоні з продажу майна банкрута якомога ширшому колу осіб, що призвело до реалізації майна за ціною нижчою, ніж його реальна ринкова вартість;

- договір оренди земельної ділянки, на якій розташований об`єкт продажу з електронного аукціону, припинив свою дію, про що не вказано в оголошенні;

- місцевий г/с визнав продану з аукціону нерухомість об`єктом незавершеного будівництва, а оскільки матеріали справи не містять документів щодо державної реєстрації права власності на недобудову суд дійшов висновку, що його реалізація мала проводитись як продаж матеріалів та обладнання, а не як об`єкт незавершеного будівництва;

- суд відхилив доводи позивача щодо необхідності безоплатної передачі реалізованого з оскаржуваного аукціону майна на баланс місцевої ради у відповідності до положень ст.42 Закону про банкрутство, оскільки Закон України "Про місцеве самоврядування" не містить зобов`язань виконавчих органів місцевого самоврядування приймати на баланс об`єкти незавершеного будівництва житлового фонду з метою їх добудови;

- також місцевий господарський суд відхилив доводи позивачів про те, що члени комітету кредиторів належним чином не повідомлені про час і місце проведення засідання комітету кредиторів 10.04.2020 стосовно визначення умов продажу майна, оскільки матеріали справи доводять зворотне;

- доводи позивачів щодо наявності у них права очікування (обмежене речове право, яке засвідчує правомірність отримання у власність нерухоме майно в майбутньому) місцевий господарський суд визнав необґрунтованими, оскільки господарським судом визнано їх грошові вимоги до боржника у справі про банкрутство.

Апеляційний г/с постановою від 12.05.2021 ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив, дійшовши наступних висновків:

- згідно з ч.4 ст.68 КУзПБ ліквідатор є замовником аукціону, який визначає умови продажу майна банкрута за погодженням з комітетом кредиторів та забезпеченим кредитором (щодо майна, що є предметом забезпечення). На засіданні комітету кредиторів боржника 12.12.2018 погоджено продаж майна банкрута у вигляді ЦМК на аукціоні. Отже, комітет кредиторів погодився із реалізацією активів банкрута ЦМК.

- проведені 02.02.2020 аукціон та 02.03.2020 повторний аукціон не відбулися у зв`язку з відсутністю учасників, тому  на виконання вимог ст.75 КУзПБ, ліквідатор направив членам комітету кредиторів умови продажу майна банкрута на другому повторному аукціоні, які схвалені комітетом кредиторів на засіданні 10.04.2020; враховуючи відсутність учасників на першому та повторному аукціонах, ліквідатор за погодженням з комітетом кредиторів визначив початкову вартість лота № 2 у сумі 9 893 237,20 грн.

- в оголошеннях зазначено, що строк дії договору оренди земельної ділянки, на якій розташоване реалізоване з оскарженого аукціону майно, закінчився;

- оприлюднені оголошення про продаж майна банкрута з аукціону 02.02.2020, повторного аукціону 02.03.2020 та другого повторного аукціону 12.05.2020, визначеного комітетом кредиторів як "об`єкт незавершеного будівництва", не суперечить вимогам статей 75, 77 КУзПБ;

- правочин щодо продажу майна з аукціону може бути визнаний недійсним лише у разі порушення порядку його підготовки або проведення, які перешкодили реалізації такого майна за найвищою ціною.

- встановлені у даній справі обставини при наданні оцінки діям ліквідатора на предмет дотримання ним порядку формування ліквідаційної маси боржника і процедури підготовки продажу майна банкрута в ліквідаційній процедурі не можуть бути підставою для визнання недійсними результатів оспорюваного аукціону, у зв`язку з чим позовні вимоги задоволенню не підлягають. 

Верховний Суд постанову апеляційного г/с від 12.05.2021 (щодо визнання недійсними результатів аукціону) скасував  та залишив в силі рішення місцевого г/с від 14.09.2020, вказавши, зокрема, що:

- Боржник не мав права здійснювати продаж майна, як "об`єкт незавершеного будівництва".

- об`єктами права власності можуть бути у тому числі "легітимні очікування" та "майнові права";

- суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку, що у позивачів не виникло право очікування (обмежене речове право, яке засвідчує правомочність отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому і є складовою частиною майна, як об`єкта цивільних прав), оскільки ухвалами суду від 23.03.2016 та 07.04.2016 визнано грошові вимоги кредиторів - позивачів у даній справі.

-місцевий суд обґрунтовано встановив, що Боржник не є власником "об`єкта незавершеного будівництва" і хоч дійшов висновку, що продаж майна на аукціоні відбувся з порушенням лише вимог КУзПБ (щодо зазначення в оголошеннях про проведення електронних аукціонів необхідної та правильної, визначеної законом інформації щодо характеристик цього нерухомого майна), не зазначивши про порушення боржником вимог ст.331 ЦК України, це не призвело до ухвалення неправомірного рішення про задоволення позовних вимог.

- Апеляційний г/с обмежився лише підставами недійсності правочину викладеними в ст.73 КУзПБ, залишив поза увагою вимоги ч.2 ст.331 ЦК України та дійшов помилкових висновків про відсутність правових підстав для визнання недійсними результатів аукціону та необхідності скасування рішення суду першої інстанції.

---

Позиція Верховного Суду

58. Верховний Суд неодноразово зазначав в своїх постановах про те, що майно банкрута реалізоване на аукціоні є різновидом правочину.

59. Відтак, посилання судом апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові як на підставу скасування рішення суду першої інстанції і відмові в позові на те, що згідно статті 73 КУзПБ визнання недійсним правочину щодо продажу майна на аукціоні можливе тільки з підстав проведення аукціону з порушенням встановленого порядку його підготовки або проведення, що перешкоджало або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною  є безпідставним.

60. У ч.3 ст.55 Закону про банкрутство було передбачено, що результати аукціону, проведеного з порушенням  вимог Закону, можуть бути визнані в судовому порядку недійсними.

61. 21.10.2019 року набрав чинності КУзПБ.

62. Дійсно, в ст.73 КУзПБ підставами визнання правочину щодо продажу майна, вчиненого на аукціоні, вказано проведення аукціону з порушенням встановленого порядку його підготовки або проведення, що перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною. Разом з тим, Верховний Суд зауважує, що це не є перешкодою для визнання недійсним правочину, щодо продажу майна з підстав, передбачених ЦК України.

63. Відповідно до ст.190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

64. Відповідно до ст.1 Закону України "Про іпотеку" об`єкт незавершеного будівництва - об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

65. Згідно ст.1 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект.

66. Відповідно до ч.3 ст.2 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестиційна діяльність забезпечується шляхом реалізації інвестиційних проектів і проведення операцій з корпоративними правами та іншими видами майнових та інтелектуальних цінностей.

67. Частинами 1 та 2 ст.9 Закону України "Про інвестиційну діяльність" визначено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладання договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.

68. За змістом ч.2 ст.5 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності.

69. Згідно з ч.3 ст.7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" за рішенням інвестора права володіння, користування і розпорядження інвестиціями, а також результатами їх здійснення можуть бути передані іншим громадянам та юридичним особам у порядку, встановленому законом. Взаємовідносини при такій передачі прав регулюються ними самостійно на основі договорів.

70. За ч.5 ст.7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

71. Відповідно до ч.1 ст.316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

72. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (стаття 317 ЦК України).

73. В силу положень ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

74. Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

75. За змістом ст.331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

76. Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

77. В рішеннях судів попередніх інстанцій не встановлено наявність у боржника правовстановлюючих документів, які згідно закону є підставою для реєстрації права власності за певною особою.

78. Відповідно до ст.331 ЦК України, до завершення будівництва особа вважається власником лише матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Отже, Боржник не мав права здійснювати продаж майна, розташованого за адресою АДРЕСА_1, як "об`єкт незавершеного будівництва".

79. Право продажу  об`єкта будівництва  виникає з моменту завершення будівництва об`єкта і у випадках, передбачених законом, з моменту державної реєстрації.

80. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

81. Суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України (ст.4, 5 ЦПК України).

82. У ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17.07.1997 року  № 475/97-ВР і яка для України набрала чинності 11.09.1997 року (далі - Конвенція), закріплено право на справедливий суд.

83. З огляду на приписи ч.1 ст.9 Конституції України, ст.10 ЦК України Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства.

84. Згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

85. Концепція "майна" у розумінні ст.1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном" (пункт 98 рішення ЄСПЛ (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі "Броньовські проти Польщі" (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

86. У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути у тому числі "легітимні очікування" та "майнові права" (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії" (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland), заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13.12.1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

89. Предметом продажу на аукціоні був недобудований ж/б …, тому відповідно до вимог ст.1 та ч.5 ст.7 Закону України "Про інвестиційну діяльність",  у позивачів виникло право очікування на житло.

90. Отже, суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку, що у позивачів не виникло право очікування (обмежене речове право, яке засвідчує правомочність отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому і є складовою частиною майна, як об`єкта цивільних прав), оскільки ухвалами суду від 23.03.2016 та 07.04.2016 визнано грошові вимоги кредиторів - позивачів у даній справі.

91. Водночас, суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що Боржник не є власником "об`єкта незавершеного будівництва", що знаходиться за адресою: ---. Хоча суд першої інстанції дійшов висновку, що продаж майна на аукціоні відбувся з порушенням лише вимог КУзПБ (щодо зазначення в оголошеннях про проведення електронних аукціонів необхідної та правильної, визначеної законом інформації щодо характеристик цього нерухомого майна), не зазначивши про порушення боржником вимог ст.331 ЦК України, водночас, це не призвело до ухвалення неправомірного рішення місцевим г/с від 23.09.2020 про задоволення позовних вимог фізичних осіб … про визнання недійсними результатів аукціону.

92. Колегія суддів звертається до висновку ВП ВС від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 14-473цс18), у якому вказано, що "згідно з принципом jura novit curia ("суд знає закони") неправильна юридична кваліфікація учасниками справи спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм".

93. Суд апеляційної інстанції скасовуючи рішення суду першої інстанції обмежився лише підставами недійсності правочину викладеними в ст.73 КУзПБ, водночас залишив поза увагою вимоги ч.2 ст.331 ЦК України та дійшов помилкових висновків про відсутність правових підстав для визнання недійсними результатів аукціону та необхідності скасування рішення суду першої інстанції.